बदलापूर, १० सप्टेंबर : घरखरेदीदारांच्या हक्कांच्या दृष्टीने महत्त्वपूर्ण ठरलेल्या एका निर्णयात महाराष्ट्र Real Estate Appellate Tribunal (MahaREAT) ने बदलापूरमधील पार्श्वधारा गृहप्रकल्पातील ‘E’ इमारत अनधिकृत ठरवून ती ९० दिवसांच्या आत पाडण्याचे आदेश दिले आहेत. रहिवाशांची पूर्वसंमती न घेता विकासकाने मूळ मंजूर आराखड्यात बदल करून अतिरिक्त इमारत उभारल्याचे प्रकरण न्यायाधिकरणासमोर होते. या प्रकरणात विकासकाला स्वतःच्या खर्चाने ‘E’ इमारत पाडण्याचे, प्रकल्पातील मूळ सुविधा पूर्ववत करण्याचे तसेच सोसायटीच्या नावे मानीव अभिहस्तांतरण करण्याचे निर्देश देण्यात आले आहेत. याशिवाय MOFA आणि RERA च्या तरतुदींचे उल्लंघन केल्याप्रकरणी ₹१० लाखांचा दंड ही ठोठावण्यात आला आहे.
२०१५च्या मंजूर आराखड्यात केवळ चार इमारती
पार्श्वधारा कॉम्प्लेक्समधील या प्रकरणाची सुरुवात प्रकल्पाच्या मूळ मंजूर आराखड्यापासून होते. ४ एप्रिल २०१५ रोजी मंजूर झालेल्या आराखड्यात A, B, C आणि D अशा चार इमारतींचा समावेश होता. या आराखड्याच्या आधारे घरखरेदीदारांनी सदनिका घेतल्या आणि पुढील काळात या इमारतींचे बांधकाम पूर्ण करून रहिवाशांना ताबा देण्यात आला.
मात्र त्यानंतर विकासकाने २०२१ मध्ये सुधारित आराखडा मंजूर करून घेत मूळ आराखड्यात नसलेली ‘E’ इमारत उभारण्यास सुरुवात केली. ही अतिरिक्त इमारत उभारताना विद्यमान घरखरेदीदारांची वैध आणि माहितीपूर्ण पूर्वसंमती घेण्यात आली नव्हती, हा या संपूर्ण वादातील केंद्रबिंदू ठरला.
रहिवाशांची पूर्वसंमती का महत्त्वाची?
MahaREAT ने या प्रकरणात केवळ सुधारित बांधकाम आराखड्याला स्थानिक प्राधिकरणाची मंजुरी मिळाली होती का, एवढाच प्रश्न विचारात घेतला नाही; तर मूळ आराखड्यानुसार घरखरेदीदारांना ज्या प्रकल्पाची माहिती देण्यात आली होती, त्यात नंतर मोठा बदल करण्यासाठी त्यांची माहितीपूर्ण संमती आवश्यक होती का, याचा सखोल विचार केला.
न्यायाधिकरणाने स्पष्ट केले की, घरखरेदीदारांना दाखविलेल्या आणि त्यांच्या खरेदीच्या निर्णयाचा आधार ठरलेल्या प्रकल्प आराखड्यात मोठा बदल करून अतिरिक्त बांधकाम करता येणार नाही. केवळ नंतर सुधारित आराखड्याला प्रशासकीय मंजुरी मिळाल्यामुळे विद्यमान घरखरेदीदारांच्या हक्कांकडे दुर्लक्ष करता येत नाही.
MOFA कलम ७ आणि RERA कलम १४चा आधार
या निर्णयात Maharashtra Ownership Flats Act (MOFA) च्या कलम ७ आणि Real Estate (Regulation and Development) Act अर्थात RERA च्या कलम १४ चा महत्त्वपूर्ण संदर्भ देण्यात आला आहे.
मूळ प्रकल्पाच्या आराखड्यातील महत्त्वपूर्ण बदलांसाठी घरखरेदीदारांची संमती ही केवळ औपचारिक बाब नसून त्यांच्या मालमत्ता हक्कांशी निगडित आहे, असा या निर्णयाचा व्यापक अर्थ आहे. त्यामुळे मूळ आराखड्यातील खुल्या जागा, उद्यान, खेळाचे मैदान किंवा इतर सामायिक सुविधांवर परिणाम करणारे अतिरिक्त बांधकाम करण्यापूर्वी विकासकाने विद्यमान घरखरेदीदारांच्या अधिकारांचा विचार करणे आवश्यक आहे.
‘E’ इमारत ९० दिवसांत पाडावी लागणार
MahaREAT ने विकासकाला ‘E’ इमारत स्वतःच्या खर्चाने ९० दिवसांच्या आत पाडण्याचे स्पष्ट निर्देश दिले आहेत. या निर्णयामुळे सुधारित आराखड्याच्या आधारे उभारण्यात आलेल्या अतिरिक्त बांधकामाच्या वैधतेवर निर्णायक शिक्कामोर्तब झाले आहे.
न्यायाधिकरणाने विकासकाचा संबंधित दावा फेटाळताना प्रकल्पाच्या मूळ आराखड्यात उपलब्ध असलेली Development Potential आणि FSI यांचाही विचार केला. न्यायाधिकरणासमोर सादर करण्यात आलेल्या वास्तुविशारदांच्या अहवालानुसार २०१५ च्या मंजूर आराखड्यातील उपलब्ध FSI A ते D इमारतींमध्ये वापरला गेला होता. त्यामुळे नंतरच्या अतिरिक्त बांधकामाचे समर्थन केवळ भविष्यातील वाढीव विकास क्षमतेच्या आधारे करता येणार नाही, असे निरीक्षण नोंदवण्यात आले.
उद्यान आणि मोकळ्या जागा पूर्ववत करण्याचे निर्देश
‘E’ इमारत पाडण्याबरोबरच प्रकल्पातील मूळ खुल्या जागा आणि रहिवाशांना आश्वासित केलेल्या सामायिक सुविधाही पूर्ववत करण्याचे आदेश देण्यात आले आहेत.
यामध्ये उद्यान, मुलांचे खेळाचे मैदान, Recreation Ground आणि इतर मोकळ्या जागांचा समावेश आहे. या सुविधा २०१५ च्या मंजूर आराखड्यात तसेच घरखरेदीदारांना करण्यात आलेल्या प्रकल्पाच्या सादरीकरणात नमूद करण्यात आल्या होत्या. त्यामुळे त्या सुविधांचे संरक्षण करणे हा रहिवाशांच्या हक्कांचा भाग असल्याचे न्यायाधिकरणाच्या आदेशातून स्पष्ट होते.
सोसायटीच्या नावे मानीव अभिहस्तांतरण
या प्रकरणातील आणखी एक महत्त्वाचा भाग म्हणजे प्रकल्पाच्या जमिनीचे सोसायटीच्या नावे मानीव अभिहस्तांतरण करण्याचे निर्देश.
न्यायाधिकरणाने सुमारे ३,८७० चौ. मीटर प्रकल्प जमिनीचे Conveyance Deed सोसायटीच्या नावे करून त्याची नोंदणी करण्याचे निर्देश दिले आहेत. यासोबतच खुल्या जागा आणि सामायिक क्षेत्रांचाही त्यात समावेश करण्याचे सांगण्यात आले आहे. हा आदेश घरखरेदीदारांच्या दीर्घकाळ प्रलंबित असलेल्या मालकी हक्कांच्या दृष्टीने महत्त्वपूर्ण मानला जात आहे.
मीटर रूम, सोसायटी कार्यालय आणि पाणी जोडण्याबाबतही निर्देश
न्यायाधिकरणाचा आदेश केवळ अतिरिक्त इमारतीपुरता मर्यादित राहिलेला नाही. मूळ आराखड्यानुसार D-Wing साठी Meter Room, Parking आणि Society Office उपलब्ध करून देण्याचे निर्देशही विकासकाला देण्यात आले आहेत.
तसेच प्रकल्पासाठी आवश्यक असलेल्या ३० पाणी जोडण्यांसाठी संबंधित प्राधिकरणांकडे पाठपुरावा करून त्या मिळवून देण्याचे आदेश देण्यात आले आहेत. २०१५ च्या मंजूर आराखड्यानुसार Completion Certificate मिळवून ते सोसायटीला उपलब्ध करून देण्याचे निर्देशही आदेशात आहेत.
विकासकाला ₹१० लाखांचा दंड
MahaREAT ने MOFA आणि RERA च्या तरतुदींचे उल्लंघन झाल्याचे नोंदवत RERA च्या कलम ६१ अंतर्गत ₹१० लाखांचा दंड ठोठावला आहे. हा दंड निर्धारित मुदतीत भरण्याचे निर्देश देण्यात आले आहेत.
यामुळे हा निर्णय केवळ एका प्रकल्पातील बांधकाम वादापुरता मर्यादित राहत नाही. घरखरेदीदारांना दाखविलेल्या प्रकल्प आराखड्यात नंतर मोठे बदल करून अतिरिक्त बांधकाम करण्याच्या विकासकांच्या अधिकारांवर न्यायाधिकरणाने स्पष्ट मर्यादा अधोरेखित केली आहे.
बदलापूर नगररचना विभागावरही प्रश्नचिन्ह
या प्रकरणामुळे सुधारित आराखड्याला मंजुरी देताना विद्यमान घरखरेदीदारांची संमती तपासण्यात आली होती का, हा प्रश्नही उपस्थित झाला आहे. स्थानिक नियोजन प्राधिकरणाकडून २०२१ च्या सुधारित आराखड्याला मंजुरी देण्यात आली असली, तरी त्या मंजुरीमुळे घरखरेदीदारांचे वैधानिक अधिकार संपुष्टात येत नाहीत, हा या निर्णयाचा महत्त्वाचा संदेश आहे.
घरखरेदीदारांसाठी महत्त्वाचा कायदेशीर संदेश
पार्श्वधारा प्रकरणाचा सर्वात व्यापक परिणाम घरखरेदीदारांच्या अधिकारांशी संबंधित आहे. एखाद्या गृहप्रकल्पाच्या जाहिरातीमध्ये, मंजूर आराखड्यात किंवा विक्रीच्या वेळी ज्या सुविधा आणि रचनेचे आश्वासन देण्यात आले आहे, त्यात नंतर एकतर्फी बदल झाल्यास घरखरेदीदारांना त्याविरोधात कायदेशीर दाद मागण्याचा मार्ग उपलब्ध असल्याचे या निर्णयातून अधोरेखित होते.
विशेषतः अतिरिक्त इमारत, FSIचा वापर, मोकळी जागा, उद्यान, खेळाचे मैदान आणि सामायिक सुविधा यासंबंधी विकासकाने घेतलेले निर्णय विद्यमान रहिवाशांच्या हक्कांवर परिणाम करत असल्यास केवळ प्रशासकीय मंजुरी पुरेशी ठरणार नाही, असा स्पष्ट संदेश या आदेशातून मिळतो.
बदलापूरच्या गृहप्रकल्पांसाठी निकालाचा व्यापक अर्थ
बदलापूर आणि अंबरनाथ परिसरात गेल्या काही वर्षांत मोठ्या प्रमाणावर गृहप्रकल्प उभे राहिले आहेत. अशा पार्श्वभूमीवर पार्श्वधारा प्रकरणातील निर्णयाला स्थानिक पातळीवरील घरखरेदीदारांसाठी तसेच संपूर्ण Real Estate क्षेत्रासाठी महत्त्वाचे उदाहरण मानले जात आहे.
विकासकांनी मूळ आराखडा, घरखरेदीदारांना केलेली माहिती आणि आश्वासने तसेच नंतरच्या कोणत्याही प्रस्तावित बदलांमध्ये पारदर्शकता राखणे आवश्यक आहे. दुसरीकडे, घरखरेदीदार आणि गृहनिर्माण संस्थांनीही मंजूर आराखडे, Conveyance, सामायिक जागा आणि प्रकल्पातील वैधानिक कागदपत्रांची माहिती व्यवस्थित तपासणे आवश्यक ठरते.
थोडक्यात : बदलापूरच्या पार्श्वधारा कॉम्प्लेक्समधील ‘E’ इमारत घरखरेदीदारांची पूर्वसंमती न घेता उभारल्याचे आढळल्यानंतर MahaREAT ने ती ९० दिवसांत विकासकाच्या खर्चाने पाडण्याचे आदेश दिले आहेत. यासोबतच सोसायटीच्या नावे सुमारे ३,८७० चौ. मीटर प्रकल्प जमिनीचे मानीव अभिहस्तांतरण, उद्यान आणि मोकळ्या जागांसह मुलांचे खेळाचे मैदान पूर्ववत करणे, Meter Room व Society Office उपलब्ध करून देणे आणि ३० पाणी जोडण्यांसाठी पाठपुरावा करण्याचे निर्देश देण्यात आले आहेत. MOFA आणि RERA च्या उल्लंघनासाठी विकासकाला ₹१० लाखांचा दंड ठोठावण्यात आला आहे. हा निर्णय घरखरेदीदारांच्या संमतीशिवाय मूळ प्रकल्प आराखड्यात मोठे बदल करण्याच्या प्रवृत्तीला महत्त्वपूर्ण कायदेशीर लगाम घालणारा ठरला आहे